Preço de imóveis tende à estabilidade

Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio, 25/fev

Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? De maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.

Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irão custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?

João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defende que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz. Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.

Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a parti do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.

"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alta demais."

A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Na sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima. "

O executivo de uma das grandes companhias abertas vai na mesma direção: na sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC. Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta e a tendência é de estabilidade."

Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.

Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos, desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.

Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai na contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.

A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.

http://www.brasilwebimovel.com.br/

Mercado imobiliário precisa de novo modelo de financiamento

Valor Econômico, Marleine Cohen, 25/fev

Se não tiver novas fontes de recursos, construção de imóveis corre o risco de perder sustentação até 2013Impulsionado por bons ventos soprados pelo crescimento econômico e da renda e pela maior oferta de emprego, o mercado imobiliário corre o risco de perder sustentação até o final de 2013. Esse é o prazo estimado pelo presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon -SP), Sérgio Watanabe, para que o modelo atual de financiamento - que utiliza 65% dos recursos da poupança - se esgote.

Embora um estudo da FGV projete a necessidade de construir 23 milhões de moradias nos próximos 12 anos, o alerta preocupa. "É necessário trabalhar agora em iniciativas que tragam alternativas ao modelo atual", adverte o diretor de crédito imobiliário do banco Santander, José Roberto Machado. "As empresas do setor deverão buscar também outras formas de financiamento, com recursos provenientes do mercado de capitais e da securitização de seus recebíveis", afirma.

Hoje, as principais fontes de recursos para o crédito imobiliário no Brasil são a poupança, através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). De acordo com o presidente do SindusCon-SP, em 2010, a Caixa Econômica Federal (CEF) emprestou R$ 75,9 bilhões para a habitação, num crescimento de 61,4% em comparação com 2009. Somente os recursos da poupança destinados pela Caixa e pelas demais entidades de crédito imobiliário somaram R$ 56 bilhões, 65% a mais do que no período anterior.

As opções mais consistentes apontadas pelo mercado para enfrentar a escassez de recursos são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) - aplicações destinadas à pessoa jurídica oferecidas por instituições bancárias médias ou grandes para o financiamento de imóveis. "A tendência desses dois produtos é crescer", afirma Frederico de Souza Lima, sócio-gestor da Angá Asset Management.

Para Sergio Watanade, a securitização - isto é, a venda de carteiras para fundos - já começa a ser preparada pelo mercado financeiro de crédito imobiliário. Para ele, a forma de captação mais promissora e provável a médio prazo é a venda de uma carteira de recebíveis a um investidor institucional brasileiro ou do exterior, garantindo assim os recursos para construção do imóvel. A securitização nada mais é do que o processo de "empacotar" uma variedade de ativos financeiros ou não-financeiros na forma de títulos que podem ser vendidos em mercado secundário para investidores, via CRI - o principal título de securities imobiliários.

A própria CEF - que em nota oficial afirmou no ano passado "não estar enfrentando dificuldade de funding para dar vazão à atual demanda por crédito imobiliário" - se propôs a testar a venda de CRI em suas agências, num total entre R$ 300 a R$ 400 milhões para avaliação da aceitação do mercado. Aproximadamente R$ 20 milhões já estariam prontos para uma securitização, com nível de padrão de contratos semelhante e taxas de juros compatíveis com o mercado.

Segundo o Anuário Imobiliário 2010 da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada, empresa especializada em finanças estruturadas, os recursos provenientes do FGTS para o crédito imobiliário saltaram de R$ 16 bilhões, em 2009, para R$ 27,5 bilhões, em dezembro de 2010 - um crescimento de 72% e bem superior à expansão de 47% registrada no exercício anterior. O total de unidades financiadas aumentou de 424.519, em 2009, para 660.052 em 2010. O volume de recursos vinculados ao SBPE subiu de R$ 34 bilhões para R$ 56 bilhões, na comparação 2009/2010. Os repasses do governo, por sua vez, somaram R$ 48,5 bilhões no ano passado, ante R$ 33,5 bilhões em 2009.

Ainda segundo a Uqbar, em 2010 o crédito imobiliário securitizado via CRI registrou aumento significativo - de R$ 3,8 bilhões para R$ 8,53 bilhões numa elevação de mais de 50%. O crédito corporativo absorveu a maior parte dos recursos securitizados anuais disponíveis: R$ 7,24 bilhões, destinados ao financiamento de imóveis industriais ou comerciais para grandes empresas, ante R$ 1,28 bilhão dos fundos previstos para o crédito residencial.

A captação de recursos via Letra de Crédito Imobiliário (LCI) saltou de R$ 26,2 milhões, em 2009, para R$ 39 milhões em 2010. Paralelamente, o montante em estoque de LCI na CETIP praticamente dobrou entre 2009 e 2010, passando de R$ 15,5 bilhões para R$ 29,2 bilhões.

Para Machado, do Santander, por mais que a securitização de recebíveis imobiliários seja o caminho a ser seguido e incentivado, nem tudo parece resolvido para o setor financeiro. É preciso encontrar o equilíbrio entre indexadores e prazos ao longo de toda a cadeia. "Hoje existem descasamentos estruturais", afirma. O funding do setor, em sua maioria é indexado à TR, enquanto a demanda dos investidores, é por ativos indexados à inflação, o que torna mais complexa a operacionalização.

http://www.brasilwebimovel.com.br/

Pequenas crescem no vácuo das líderes

Valor Econômico, Paola de Moura, 25/fev

Em mercado aquecido, onde preços dos imóveis estão valorizando até 100% de um ano para o outro em função da instalação das Unidades de Polícia Pacificadoras (UPPs) e do início das obras de infraestrutura para as Olimpíadas e Copa do Mundo, pequenas e médias construtoras do Rio de Janeiro vêm se beneficiando da expansão do setor imobiliário capitaneado pelas grandes companhias do setor. Empresas como CHL, Cyrella ou Carvalho Hosken expõe suas grifes em obras tocadas por construtoras de menor porte como Comasa, Klacon ou Calçada. O negócio faz o valor geral de vendas (VGV) das companhias aumentarem em quatro vezes de um ano para o outro.

Desde que as grandes empresas abriram capital, nos últimos cinco anos, e precisaram apresentar resultados, investimentos e maior volume de vendas ao mercado, as pequenas e médias construtoras buscaram mais negócios para oferecer parcerias. "As pequenas empresas viram ali uma oportunidade de ampliação de mercado. Como as grandes precisavam maior volume de investimentos para cumprir metas e mostrar eficiência ao mercado financeiro, construtoras menores, mas com experiência no mercado, enxergaram oportunidades de ampliar seus horizontes", explica Antonio Carlos Moraes Rego, diretor comercial da Comasa, uma empresa com 84 anos no mercado carioca.

Moraes Rego explica que está havendo uma corrida pelas parcerias e isto tem permito às grandes construtoras o poder de pagar uma taxa menor pela construção. "Hoje pagam entre 8% e 12%. Nós não aceitamos fazer com menos de 10%, mas há quem aceite", afirmou.

Há dois tipos de negócios no setor, aquele que a empresa só constrói a obra para a incorporadora e ganha na construção e outro em que a pequena também participa de parte da incorporação, desde que conte com crédito no mercado.

Hoje, a Comasa é parceria da CHL e da Gafisa, além de empreendimentos próprios. Em 2010, o VGV (valor geral de vendas) da empresa foi de R$ 37 milhões e a expectativa para este ano é alcançar os R$ 150 milhões. "Temos um banco de terrenos de R$ 400 milhões e estamos com seis ofertas de aquisições na rua", informa o diretor comercial.

Outra empresa que está sendo impulsionada pelas parcerias é a Klacon. Renato Rembischewski, sócio-diretor, conta que entrou no mercado de parcerias porque a competição ficou desigual. "Quando as grandes se capitalizaram, não dava mais para competir com elas. Se você fosse disputar um terreno com uma grande, perderia porque eles tinham mais poder de negociação", explica.

Atualmente, a Klacon tem parcerias com a Cyrella, a João Fortes e a Gafisa. Além de construir, ela também participa da incorporação com um percentual que chega a 15% do negócio.

Mas, para não ficar apenas dependente deste negócio, Rembischewski diversifica em áreas onde ainda há muita oferta de terrenos, como Jacarepaguá, Zona Oeste do Rio. Em 2010, a Klacon cresceu 30% e espera crescer mais 20% este ano.

Presidente da CHL, Rogério Chor diz que as parcerias dependem da confiança na empresa e da oportunidade que ela leva para o grupo. "A vantagem das pequenas é que estão próximas dos negócios e oferecem mais facilidade em analisar", explica. "No entanto, nós só fechamos o negócio com quem confiamos e normalmente desenvolvemos o projeto juntos", completa.

Chor explica que os VGVs das parcerias giram em torno de R$ 120 milhões, o que significa muito para as pequenas construtoras, mas nos negócios das grandes não chega a 10%. O grupo PDG, dono da CHL, por exemplo, no ano passado fechou com vendas de R$ 6, 52 bilhões.

Mas esse tipo de negócio, já transformou a Calçada, uma pequena construtora familiar, fundada em 1986, numa média construtora capaz de andar com suas próprias pernas. Tudo começou em 1990, quando a Calçada fechou uma grande parceria para construir 850 apartamentos para a Carvalho Hosken na área conhecida como Rio2. O projeto de mini-bairro, que durou cinco anos, fica na avenida Abelardo Bueno, em frente ao Autódromo de Jacarepaguá, na Barra, uma das áreas que mais cresce na cidade e que está próxima à região onde será o Parque Olímpico do Rio. De lá para cá, também fez parcerias com a Rossi e a CHL, mas hoje caminha sozinha. Em 2010, as vendas da construtora foram de R$ 201 milhões e este ano devem chegar aos R$ 300 milhões.

http://www.brasilwebimovel.com.br/

Copa do Mundo e Olimpíadas dão fôlego à expansão do mercado carioca

Valor Econômico, 25/fev

João Paulo Matos, diretor-presidente da Calçada, acredita que o mercado carioca ainda tem um bom espaço para crescimento. "Os investimentos em infraestrutura para a Copa do Mundo e para as Olimpíadas estão começando e farão o mercado crescer num ritmo acelerado em várias áreas da cidade", prevê. Matos explica que os novos corredores viários abertos pelos BRTs (Bus Rapid Transit) trarão valorização para onde ainda há terrenos, como Recreio e Jacarepaguá. "Fiz lançamentos na região do Autódromo, por exemplo, que, com uma diferença de seis meses, apresentaram valorização 20%".

Por isso, há construtoras que preferem continuar atuando sozinhas. A Rubi Engenharia, uma empresa familiar fundada em 1979, espera crescer 80% em 2011 em relação a 2010. No ano passado, ela lançou três empreendimentos com VGV de R$ 60 milhões, praticamente o mesmo dos últimos cinco anos (R$ 65 milhões). O foco é o segmento de médio e alto padrão, no qual a construtora atua há 30 anos. Em 2011, o objetivo é fazer lançamentos totais de R$ 100 milhões.

"Temos uma estrutura enxuta, familiar, mas com gestão profissionalizada", conta a diretora financeira da Rubi Engenharia, Ana Carolina Alvim. Atualmente, a empresa está tocando cinco obras na região de Jacarepaguá, mas também planeja investimentos na Tijuca e em Vila Isabel, áreas valorizadas com a instalação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) e onde os lançamentos têm sido vendidos todos em um único dia. "Foi assim com o Ville Prime, 100% vendido no dia do lançamento", lembra Ana Carolina.

Outra construtora que também não faz parceria é a Leduca, especializada em empreendimentos de médio porte. Paulo Marques, sócio-diretor da construtora, afirma que " fazer parceria é entregar a joia nas mãos das S.A. Os menores ganham no volume e não nas operações. A construção a taxas que pagam entre 8% e 10% para operação não gera rentabilidade. Paga os custos e mais nada". Marques explica que um empreendimento completo gera de lucratividade entre 15% e 25%. O problema, segundo o diretor, é que estas construtoras não têm acesso ao crédito para grandes negócios.

Mas, para evitar concorrer com as grandes, a Leduca busca espaço também em Jacarepaguá. A estratégia vem dando certo. Em 2008, o valor das vendas foi de R$ 14 milhões, em 2009, de R$ 60 milhões e, em 2010, de R$ 120 milhões.

http://www.brasilwebimovel.com.br/

Bancos privados vão desafiar a Caixa em crédito imobiliário

Brasil Econômico, Ana Paula Ribeiro, 23/fev

Instituição pública, que já era líder do segmento, aumentou participação no financiamento no ano passado

O aprimoramento dos processos internos e a redução dos prazos para a liberação dos recursos são as armas das instituições privadas para tentar tirar mercado da Caixa Econômica Federal no financiamento imobiliário. Em 2010, o banco público elevou para 76,05% a sua fatia no crédito imobiliário, ante 74,9% do ano anterior.

Esse crédito possui margens financeiras inferiores ao de outras modalidades. No entanto, é interessante aos bancos porque possibilita a fidelização do cliente durante o prazo do contrato, que pode chegar a 30 anos. O mutuário, além do financiamento para compra do imóvel, tende a adquirir outros produtos e serviços, como seguro residencial e crédito pessoal.

Além da importância comercial, o presidente da Associação Brasileira das Entidades de CrédiPronto! Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, lembra que uma maior pulverização nessa modalidade de financiamento é importante para o desenvolvimento do setor. "Um mercado irrigado e com grande número de agentes é bom para a população, Todo mundo está trabalhando para elevar a participação", diz.

Elevar essa participação significa ser mais agressivo nas concessões das linhas de crédito com recursos da caderneta de poupança, principal fonte de financiamento do setor e que possibilita margens maiores. A outra fonte é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), mas esses recursos são limitados às famílias com renda de até R$ 4,9 mil mensais, valor abaixo do que alguns bancos querem atingir.

Objetivos

O Banco do Brasil é novato neste mercado, entrou em 2008, e espera estar entre os três principais fomentadores do crédito imobiliário até 2014. Neste ano, o objetivo é dobrar a carteira de financiamento para a compra da casa própria para R$ 6,8 bilhões. Para conseguir isso, o banco aposta nas parcerias com grandes construtoras.

O vice-presidente da instituição, Paulo Rogério Caffarelli, explica que o mercado em geral possui 60% da carteira destinada a pessoa física e 40% para construtoras. "Hoje temos só 15% de pessoas jurídicas, mas achamos que o ideal é chegar a 60%", diz.

Além de parcerias com grandes construtoras, os bancos também tentam se aproximar dos clientes ainda no momento da procura pelo imóvel. Foi essa razão que motivou o Itaú a fechar parceria com a Lopes e criar a CrediPronto!. Em outubro do ano passado, o HSBC fechou acordo com a empresa de intermediação imobiliária Brasil Brokers.

Outro passo é dar maior agilidade à liberação de recursos. Para isso, a CrediPronto!, por exemplo, implementa um processo de digitalização de documentos. Hoje, o consultor, mesmo que fora de São Paulo, precisa enviar a documentação do pretendente ao crédito para a área de análise, o que pode demorar alguns dias. Esse processo , será feito de forma digital. A implementação será gradual, a partir do interior paulista. "A velocidade na liberação do financiamento é importante porque nosso cliente enxerga isso como um atendimento diferenciado", diz Bruno Gama, diretor da CrediPronto!.

www.brasilwebimovel.com.br 

Boom imobiliário rodeia as marginais

Folha de São Paulo, Sabine Righetti, 23/fev

A cidade de São Paulo teve 29.788 unidades residenciais lançadas entre janeiro e novembro de 2010. Dessas, 8% estão a até 500 metros dos rios Pinheiros e Tietê - onde, para especialistas, não deveria haver construções.

As várzeas dos rios são importantes para o escoamento adequado da água das chuvas, dos próprios rios e dos seus afluentes. Com as construções aumentando nas margens, o risco de enchentes também cresce.

Os novos prédios chegaram até o Pinheiros e o Tietê por causa do boom imobiliário e do esgotamento de terrenos livres nas áreas nobres.

"O boom inflacionou o preço da terra. Áreas que não eram valorizadas passaram a ser alvo das construtoras. Hoje, áreas de várzea são ocupadas por prédios de classe média alta. Com isso, a gente vê cada vez mais bairros de classe média afetados por enchentes", diz Roberto Braga, especialista da Unesp em planejamento territorial.

As enchentes, para Braga, têm uma relação direta com o boom. Porém, a ligação está na forma como a expansão imobiliária é feita, e não com a quantidade de novos imóveis, em números absolutos.

"Seria necessário pensar na drenagem da água ao construir a cidade. E isso não é feito adequadamente", completa o geógrafo Eduardo José Marandola, pesquisador da Unicamp.

São Paulo está erguida sobre uma bacia de 281 rios, córregos e ribeirões, fora os lençóis freáticos. O Tietê, por exemplo, é um rio espraiado, que precisa de espaço para correr, pois não tem profundidade nem calha definida.

"A marginal Tietê e as construções próximas a ela estão na área que é do rio, logo, estão mais suscetíveis a enchentes", diz Marandola.

O engenheiro Paulo Andrade, que comprou um apartamento de R$ 550 mil nas margens do entroncamento dos rios Pinheiros e Tietê, sabe disso.

Mesmo com bombas de drenagem instaladas nas garagens, houve alagamento em um subsolo do edifício.

"Quando comprei o apartamento, pensei que a proximidade do rio poderia ser um problema. Mas me garantiram que não seria", conta.

O imóvel dele é uma das 2.394 unidades lançadas perto das marginais em 2010.

RUMO AO RISCO

A matemática do boom imobiliário tem outro resultado desastroso: com o encarecimento da terra, populações de baixa renda seguem cada vez mais para a periferia e, consequentemente, para áreas de risco de enchentes e de desmoronamentos.

"E a infraestrutura necessária para essas populações também vai junto", completa a engenheira agrícola Andrea Ferraz Young, que estuda populações na Unicamp.

Além disso, mais prédios na cidade significam mais impermeabilização do solo.

Sem ter como escoar sobre tanto cimento, as águas das chuvas viram enchente.

www.brasilwebimovel.com.br 

Casas pré-fabricadas, mas sofisticadas

IstoÉ, Claudia Jordão, 23/fev

Se até pouco tempo atrás, casa pré-fabricada era sinônimo de ausência total de estilo, paredes com cupins, cheiro de mofo e durabilidade zero, hoje pode-se dizer que elas se reinventaram completamente. Na última década, empresas americanas, canadenses e australianas investem em projetos arrojados de design contemporâneo e tecnologia de ponta para levantar moradias que aliam charme e durabilidade e são sustentáveis. E a tendência acaba de chegar ao Brasil.

Uma empresa curitibana contratou um escritório de arquitetura para assinar os primeiros projetos - há dois modelos básicos, que permitem adaptações, disponíveis para a venda. A tecnologia utilizada é a americana wood frame, que garante paredes, pisos e tetos estruturados, duradouros e bem-acabados. "O design contemporâneo das novas pré-fabricadas reflete a sua modernidade", diz Caio Bonatto, diretor e sócio da TecVerde. "Elas são tecnológicas e sustentáveis, uma tendência na construção civil." Para trabalhar com o produto no Brasil, Bonatto e sua equipe receberam dois anos de treinamento de uma empresa alemã.

O novo estilo só é possível graças ao wood frame, que substitui a madeira das antigas pré-fabricadas. A tecnologia é usada em cerca de 90% das moradias nos Estados Unidos e tem se popularizado também na Ásia. São chapas usadas como piso, teto e parede, feitas de um sanduíche de materiais: madeira (responsável pela estrutura), lã de vidro (isolamento térmico e acústico) e uma película especial, que controla a umidade e o vapor. Aceitam acabamentos como o gesso, na parte interna da casa, e o concreto, no exterior dela. Por isso, a aparência é a mesma de uma casa de alvenaria. Protegida contra a umidade, a madeira do wood frame não corre o risco de rachar ou apodrecer. O material também garante a redução do impacto ambiental desse tipo de construção, graças à baixa geração de resíduos, sistema de aquecimento solar e captação de água.

Além disso, essa tecnologia permite rapidez na construção da obra. Quem optar por uma casa modelo Slim, da linha contemporânea, vê o lar de 152,8 m² de pé em três meses. O custo é de R$ 1,35 mil a R$ 1,6 mil, o m², dependendo do material usado no acabamento. Graças ao sistema modular do wood frame, é possível construir qualquer tipo de casa. Com tantas vantagens, por que o material só chegou ao Brasil recentemente? Segundo o presidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB), Gilson José Paranhos, a demora tem razões culturais. "O brasileiro não está acostumado ao material, que ainda está ligado a uma arquitetura tipicamente americana", diz ele. "A partir do momento que ele ganhar força em projetos realizados no Brasil, deve se fortalecer."

Nos Estados Unidos, a empresa ItHouse, em parceria com os arquitetos da Taalman Kock, também desenvolveu moradias com excelência em design através de uma técnica de construção modular. É o caso da Three Rivers ItHouse, a charmosa casa de veraneio de um casal de artistas plásticos de Los Angeles. Com 110 m², situada no deserto da Califórnia, foi construída através do encaixe de módulos de alumínio e vidro, que recebem acabamento como cimento queimado no piso. "O casal costumava acampar no lugar", diz Linda Taalman, diretora de criação e arquiteta da Taalman Kock. "Ao encomendarem a casa, eles pediram integração total com o meio ambiente, sem abrir mão do conforto." As ItHouses são feitas sob encomenda e montadas a partir de módulos pré-fabricados. É possível encomendar piso, teto, paredes e janelas, além de móveis e objetos de decoração, como cortinas - indispensáveis para casas de vidro.

Nos Estados Unidos, uma ItHouse é levantada em 12 semanas, incluindo o tempo de entrega do material. E, segundo a empresa, dá para montar sem mão de obra especializada, apenas com a ajuda de alguns bons (e dispostos) amigos.

Há oito anos na Nova Zelândia, a BachKit também tem a bandeira da sustentabilidade a seu favor. Desenvolve casas iluminadas, com varandas amplas, que funcionam bem no verão e são aconchegantes no inverno. Também são feitas de módulos de alumínio e vidro e construídas em 12 semanas. Assim como as casas da TecVerde e da ItHouse, as construções BachKit são consideradas verdes. Outra vantagem é que podem ser remontadas. A canadense BritCo foi a responsável por construir as instalações para os Jogos Olímpicos de Vancouver, no Canadá. Com o fim da competição, as construções de wood frame foram transformadas em moradia popular. Práticas, rápidas, tecnológicas, sustentáveis e charmosas. Nada mais atual.

www.brasilwebimovel.com.br

Em estudo, medidas para monitorar mercado

O Globo, Geralda Doca e Martha Beck, 15/fev

Para garantir que o crédito imobiliário continue crescendo com segurança no país, começam a ser formulados no governo estudos sobre medidas que possam detectar problemas no futuro, como monitorar a excessiva valorização dos imóveis. Também está no radar colocar um freio nos financiamentos com recursos carimbados, como a poupança e o FGTS.

Entre as medidas sobre a mesa estão reduzir de 90% para 80% o total que pode ser financiado de um imóvel com recursos da poupança e manter a regra atual, mas com exigência de contratação de um seguro-garantia ou de margem maior de capital para os bancos que emprestarem mais. Nas linhas do FGTS, que financia 100% do bem, uma das alternativas seria também diminuir o percentual para famílias com renda acima de cinco salários mínimos.

Embora defendida em conversas reservadas por técnicos do governo e representantes do setor privado, ainda não há consenso sobre se é preciso impor essa limitação porque o crédito imobiliário ainda é pouco representativo no país, e o déficit habitacional, elevado. Caso as medidas sejam adotadas, o comprador terá de dar uma contrapartida maior no fechamento dos contratos.

'Não adianta agir depois que o problema estiver instalado'

Uma outra opção seria reduzir o prazo de pagamento dos financiamentos de 30 anos para 25 anos.

- Temos que aproveitar o tempo da bonança para evitar problemas no futuro. Ninguém está dizendo que existe bolha, mas não adianta agir depois que o problema estiver instalado - disse um técnico.

Segundo ele, as medidas não teriam impacto neste momento porque, na média, os bancos financiam menos que os 90% do valor do imóvel autorizados no caso da poupança, na casa dos 70%. Os prazos de pagamento ficam entre 15 e 20 anos, na maioria dos contratos.

Uma das preocupações do governo é com a alta nos preços dos imóveis, não só nas regiões metropolitanas, mas de forma generalizada, fora dos grandes centros urbanos, principalmente a partir de 2009. A alta acendeu o alerta de que é preciso ter um índice de preços para o setor - o que vem sendo negociado com o IBGE e com a Fundação Getulio Vargas (FGV). A FGV lançou na semana passada um índice, mas que só mede a rentabilidade dos imóveis comerciais e no qual a variação de preços é apenas um dos componentes.

Segundo dados do Sindicato da Construção de São Paulo (Secovi), entre janeiro de 2005 e novembro de 2010, os preços médios de lançamentos atingiram 62% na capital paulista, contra inflação pelo IPCA de 32%.

- É preciso investigar as causas dessa alta de preços - diz o economista Mailson da Nóbrega, da Consultoria Tendências.

Ele discorda, no entanto, da necessidade de se adotarem medidas com impacto direto para o comprador, porque "o Brasil está na infância do crédito imobiliário". Disse, porém, que não ficaria surpreso se o Banco Central (BC) passasse a exigir dos bancos no futuro mais capital por empréstimo concedido.

www.brasilwebimovel.com.br 

Explosão do crédito imobiliário faz governo rever legislação do setor

O Globo, Geralda Doca e Martha Beck, 15/fev

O forte crescimento do crédito imobiliário no Brasil - que deve saltar dos atuais 3,8% para 10% do Produto Interno Bruto (PIB, conjunto de bens e serviços produzidos pelo país) até 2014 - vai obrigar o governo a rever o arcabouço jurídico que rege os financiamentos habitacionais no país. Técnicos da área econômica já começaram a estudar o que precisa ser aperfeiçoado para evitar riscos de desequilíbrio no mercado. A avaliação é que, embora o país não enfrente bolhas no crédito imobiliário, precisa estar preparado para o aumento do número de contratos, sobretudo com a chegada de 30 milhões de pessoas à classe média.

Algumas regras causam insegurança a bancos e mutuários. Um exemplo está na chamada Lei da Usura - decreto dos anos 30 que proíbe a cobrança de juros sobre juros. São comuns casos de pessoas que consideram seus contratos imobiliários abusivos pela forma como os juros são calculados e recorrem à Justiça com base nessa lei.

- Revogar o decreto e deixar claro que a capitalização de juros pode ser aplicada ao crédito imobiliário daria maior segurança aos bancos na hora de emprestar dinheiro - diz o especialista do setor imobiliário José Pereira.

Analista defende sistema único de matrícula do imóvel

Há problemas até mesmo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Ele define que um cliente tem direito a desconto quando quitar seu financiamento antecipadamente. Mas não está claro se isso é algo que possa ser aplicado na compra de imóveis, o que provoca interpretações dúbias por parte da Justiça.

Segundo o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, é preciso estar alerta não apenas à forma como os juros são cobrados, mas também ao custo total.

- Nos contratos, estão embutidos juros, seguros e taxas cobradas pelos bancos. Muitas vezes, falta essa informação aos mutuários, que ficam sem chance de saber se há abusos - disse Tardin.

Mutuários também podem ter problemas após a compra do bem. Cada imóvel tem um número de matrícula que fica registrado em cartório, mas não há um sistema nacional que unifique os dados. Por isso, corre-se o risco de adquirir uma casa ou um apartamento e depois descobrir que o imóvel tem pendências em um outro estado.

- Por causa disso, levamos de 30 a 60 dias para fazer uma escritura ou um financiamento - afirmou Celso Petrucci, economista do Sindicato da Construção de São Paulo (Secovi).

Há dificuldades até mesmo com avanços que foram feitos na legislação nos últimos anos. O chamado patrimônio de afetação - criado para proteger empreendimentos na planta - ainda é pouco utilizado.

Já a alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência, tem sido usada por devedores na Justiça para manter a posse do bem. Uma brecha no CDC garante ao consumidor direito a reembolso de valores já pagos caso perca o que comprou.

Segundo um técnico da área econômica, ajustes serão feitos aos poucos para evitar insegurança no mercado. Ele lembrou que o problema relacionado à Lei da Usura, por exemplo, foi resolvida no programa Minha Casa, Minha Vida, pois o governo definiu que a amortização de um contrato pode ser negociada entre banco e mutuário.

No caso do CDC, uma solução seria alterar o texto para deixar claro que a regra da alienação fiduciária não vale para contratos imobiliários.

No patrimônio de afetação, fontes do governo afirmam que a procura por financiamentos é tão grande que as construtoras não precisam convencer os mutuários a fechar contratos oferecendo mais segurança. Por isso, uma solução seria oferecer alguns incentivos a quem optar pelo patrimônio de afetação.

www.brasilwebimovel.com.br 

Imóvel econômico de 2 dormitórios lidera no interior, diz Secovi-SP

DCI, 15/fev

Os imóveis de dois dormitórios sem elevador e do segmento econômico lideraram os lançamentos realizados no interior paulista nos últimos anos, de acordo com estudo divulgado ontem pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

A pesquisa, que foi elaborada pela empresa Robert Michel Zarif Assessoria Econômica, em parceria com a vice-presidência do Interior do Secovi-SP e o departamento de Economia e Estatística do Sindicato, teve como foco empreendimentos residenciais verticais dos municípios de São José do Rio Preto (janeiro de 2007 a maio de 2010), Campinas (fevereiro de 2007 a julho de 2010), Sorocaba (julho de 2007 a setembro de 2010), Jundiaí (abril de 2007 a novembro de 2010) e Bauru (janeiro de 2004 a janeiro de 2011).

Conforme a entidade, o resultado pode ser atribuído à facilidade de crédito para a compra do imóvel, ao programa "Minha Casa, Minha Vida" e ao aumento da renda das famílias das classes C e D

Nos períodos analisados, em São José do Rio Preto o segmento econômico de dois dormitórios representou 47,1% do total lançado, o equivalente a 1.556 unidades. Em Campinas, 42,2% (8 358 unidades), em Sorocaba, 57,2% (5.740 unidades), em Jundiaí, 33,8% (3.744 unidades), e em Bauru, 42,4% (2.033 unidades). Reflexo direto da maior demanda no segmento econômico, as unidades de 46 metros quadrados a 65 metros quadrados foram as que tiveram maior número de lançamentos e vendas. A exceção fica para a cidade de São José do Rio Preto, que teve um número superior de unidades lançadas com até 45 metros quadrados.

Já o preço do metro quadrado dos imóveis variou de R$ 2 mil a R$ 2,3 mil, de acordo com o município, sendo Campinas o mais caro e Sorocaba e São José do Rio Preto os mais baratos. Nos segmentos tradicionais, o preço varia de R$ 2,4 mil a R$ 4,9 mil, dependendo do município, localização e padrão. O número de lançamentos no período analisado foi de 3.298 unidades em São José do Rio Preto, 19.773 unidades em Campinas, 10.039 unidades em Sorocaba, 11.066 unidades em Jundiaí e 4.799 unidades em Bauru.

Empresa

Por meio de comunicado, ontem, uma das maiores empresas do setor de construção civil que atuam no País, a EzTec anunciou que pretende realizar R$ 1 bilhão em lançamentos este ano, e deve atingir margem líquida de 30% nas operações em 2011. Ontem, a EzTec ressaltou, por meio de nota, que as projeções podem sofrer alterações, mas a empresa parece confiante no mercado e investirá em novas unidades este ano, mais do que no ano anterior.

www.brasilwebimovel.com.br 

Direito à habitação

Jornal do Commercio, 15/fev

Ao alcançar, em 2010, R$ 77,8 bilhões, um crescimento de 57,2% ante 2009, representando 70% de todo o crédito imobiliário ofertado pelo mercado, de acordo com o balanço divulgado nesta sexta-feira, o investimento da Caixa Econômica Federal (CEF) em habitação reafirma e consolida um desempenho a refletir, sem dúvida, papel identificado com a captação de poupanças populares e programas de acesso à casa própria, nos quais secularmente sempre exerceu papel de destaque, realçando o perfil de banco social característico da instituição.

Desse total, R$27,7 bilhões saíram da caderneta de poupança e R$ 31 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), uma e outro responsáveis pelo financiamento de 203,9 mil e 398,6 mil unidades habitacionais, respectivamente.

0 lucro líquido registrado pela CEF no ano passado foi de R$ 3,8 bilhões, refletindo expansão de 25,5% ante o ano anterior. O crescimento foi puxado pelas operações de crédito do banco público, tendo a carteira de empréstimo fechado dezembro de 2010 com saído de R$ 175,8 bilhões, o equivalente a um aumento de 41,3%. Enquanto isso, as concessões de crédito atingiram nível recorde, somando R$ 194 bilhões e mostrando, de acordo com a presidente da Caixa, Maria Fernanda Ramos Coelho, que "os resultados confirmam a política correta adotada pela instituição, de se focar no crédito". A meta para 2011, segundo ela informou, é a de crescer 30% nessa área. Por outro lado, o banco fechou o ano passado com 40 mil pontos de atendimento no Brasil, sendo a meta para este ano abrir mais 200 pontos. O número de contas de poupança superou a marca de 40 milhões e depósitos de R$ 129 bilhões. A captação líquida da poupança foi de R$ 13,2 bilhões em 2010. Os ativos totais da Caixa tiveram aumento de 17% e fecharam o ano passado em R$ 400 bilhões.

Outros números constantes do balanço indicam que o número de contratações de financiamento imobiliário cresceu 61,4% em 2010, para R$ 75,92 bilhões. 0 montante eqüivale a 1,231 milhão de moradias. Desse total, 660.980 unidades são referentes ao programa Minha Casa, Minha Vida.

Outro fato a considerar, no conjunto das informações contidas no balanço anual, é que a participação da Caixa no mercado de crédito nacional chegou a 10,32% em 2010, acima dos 8,79% do ano anterior. De acordo com o vice-presidente de Controle e Risco, Marcos Vasconcelos, há cinco anos essa participação não passava de 5%. No crédito imobiliário, mesmo com a maior concorrência, a fatia do banco público subiu de 74,9% para 76,05%.

Verificando-se, como se verifica, que o financiamento habitacional foi a linha da Caixa Econômica com maior crescimento, tendo registrado recorde histórico no ano que passou, poder-se-á reconhecer, nos números divulgados, a importância de sua participação, não apenas numa perspectiva estritamente econômica mas, neces-sariamente, social, em todo um contexto de programas que interessam, fundamentalmente, à superação do desafio de redução do déficit de moradias. Isso traduz a continuidade de um papel que em diferentes épocas tem sido da maior relevância, no tocante à realização do sonho da casa própria e em função de toda uma proposta cuja abrangência e alcance são inequívocos, no esforço para assegurar o direito à moradia a quantos brasileiros dela necessitam, com ênfase nas camadas mais carentes da população.

www.brasilwebimovel.com.br 

Habitação com mais qualidade !

Extra, Maria Clara Serra, 03/fev

Agora é realidade: o teto dos imóveis do programa "Minha casa, minha vida" destinados a quem tem renda de R$ 1.395 a R$ 4.900 subiu para R$ 170 mil. As discussões sobre o novo valor começaram no fim do ano passado e, ontem, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) conseguiu a aprovação do governo. Com isso, a expectativa do diretor da Estrutura Consultoria, Bruno Theodoro, é a de que os interessados em financiar um imóvel pelo programa dentro dessa faixa vejam a oferta de unidades aumentar cerca de 40%.

Theodoro descarta a possibilidade de haver especulação imobiliária por conta da mudança:

- O preço não vai aumentar, pois a concorrência é grande. Com o teto de R$ 130 mil, as empresas tinham que operar milagres para enquadrar os empreendimentos no programa, pecando na qualidade. Agora esse problema será muito menor.

De acordo com Henriqueta Arantes, integrante do Conselho Curador do FGTS, a busca pela melhora da qualidade foi o que motivou a elevação do teto.

Faixa fixa

O conselho também está discutindo o aumento da renda máxima permitida pelo programa. Em medida provisória elaborada no fim do ano passado, o então presidente Luiz Inácio Lula da Silva pediu que o teto ficasse em dez salários mínimos, em vez dos R$ 4.900 considerados atualmente.

Os conselheiros, porém, querem manter a renda máxima em R$ 5.250, desvinculada do salário mínimo. A faixa de imóveis subsidiados pelo governo, segundo Henriqueta, continuará a mesma, de R$ 465 e R$ 1.395. 

www.brasilwebimovel.com.br 

Minha Casa, Minha Vida reajusta valores

Brasil Econômico, 03/fev

O conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou o preço máximo dos imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, um antigo pleito do setor de construção. O teto para as regiões metropolitanas de SP, RJ e DF passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil. Nas demais capitais, o valor máximo passou de R$ 100 mil para R$ 150 mil. Para municípios a partir de 250 mil habitantes ou integrantes de outras regiões metropolitanas, o valor máximo foi de R$ 80 mil para R$ 130 mil.

www.brasilwebimovel.com.br 

Moradia popular até R$ 170 mil -

Extra, 02/fev

Valor de imóvel do 'Minha casa, minha vida' e da linha de crédito FGTS deve ser elevado hoje

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e o governo travam uma queda de braço sobre a elevação do valor dos imóveis financiados pelo programa "Minha casa, minha vida". O Conselho Curador do FGTS, de onde saem os recursos, deve aprovar, hoje, o aumento do teto de R$ 130 mil para RS 170 mil nos grandes centros urbanos, não somente para o programa, mas para todas as linhas de crédito FGTS.

Para a Abecip, isso tornará mais atraentes os empréstimos do FGTS, cujos juros anuais máximos são de 8,16%, contra 12% da poupança. Por isso, o grupo propôs subir de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor do imóvel financiado pela caderneta. Em reunião na semana passada, a Abecip alegou que o FGTS deveria ser restrito a imóveis de até R$ 80 mil, segundo interlocutores.

Defendem o aumento do teto, Caixa, Ministério das Cidades e o setor da construção civil, mas teme-se que o resultado imediato seja a alta nos preços - um imóvel ofertado hoje por RS 130 mil será logo reajustado para R$ 170 mil.

www.brasilwebimovel.com.br 

Empréstimo com imóvel

Valor Econômico, 02/fev

A Caixa Econômica Federal emprestou, em 2010, mais de R$ 317 milhões por meio do Crédito Aporte Caixa, linha de crédito pessoal que aceita imóvel como garantia. O valor representa um crescimento de 379% sobre o total emprestado em 2009. Na prateleira da Caixa desde 1996, o prazo para pagamento é de até 120 meses, e a contratação pode chegar a até 70% do valor do imóvel. Não há valor máximo para a transação. A fim de estimular a linha, até março o banco federal vai oferecer taxa de 1,39% ao mês mais a correção da Taxa Referencial (TR). 

www.brasilwebimovel.com.br 

Financiamento

Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 01/fev

Seis em cada dez paulistanos de classe C que procuram imóveis para comprar pretendem pagar com prazo de 21 anos a 30 anos. Apenas 12% querem pagar em até dez anos, segundo pesquisa da Quorum Brasil.

As principais dificuldades na aquisição de imóveis envolvem preço e comprovação da renda pelo comprador.

O programa Minha Casa, Minha Vida é conhecido por apenas um terço dos entrevistados. A maioria não sabe se pode usar o recurso para o financiamento.

Quase todos afirmam que irão buscar financiamento na Caixa Econômica Federal.

O apartamento é o imóvel preferido, especialmente entre os mais jovens. Condomínios fechados não representam grande demanda na cidade de São Paulo, de acordo com o estudo.

www.brasilwebimovel.com.br  -